Acquiring properties in Hungary

Milyen okmányok szükségesek az ingatlan adásvételi szerződés megkötéséhez?

A felek személyazonosító okmányain kívül lakcímkártya, valamint az adóazonosító jelet tartalmazó okirat (adókártya) bemutatására van szükség. Az adásvételi szerződést ügyvéd akkor jegyezheti ellen, ha az ügyfelek azonosítása megtörtént, a személyes okmányokat a felek bemutatták, és azok érvényesek voltak.

Megtaláltam a kiválasztott lakást, milyen gyorsan köthetem meg a szerződést?

Ha a felek minden lényeges kérdésben megegyeztek (vételár, fizetési feltételek, birtokba-adási határidő stb.), akkor az egyéb személyes adatok egyeztetése után az adásvételi szerződés megkötésének nincs akadálya. Fontos, hogy a szerződéskötéskor minden érdekeltnek jelen kell lennie (az esetleges haszonélvezőket is ideértve), vagy a személyes jelen nem lévő fél által megfelelő módon kiállított meghatalmazást kell bemutatni. Ez lehet közokiratban foglalt meghatalmazás (belföldi közjegyző által vagy magyar konzulátuson hitelesített magyar nyelvű meghatalmazás), vagy ügyvéd által ellenjegyzett szabályszerű meghatalmazás.

A vételárat részben banki hitelből fedezem, ez hogyan érinti az adásvételi szerződést?

Minden lakáshitelt nyújtó bank elkészítette a saját "szerződéskötési útmutató"-ját, amire a szerződés tervezet elkészítéséhez szükség van. A bankok általában ragaszkodnak ahhoz, hogy az általuk fontosnak tartott, leginkább a jelzálogjogukra vonatkozó rendelkezések már a felek közötti megállapodásnak is a részei legyenek. Ezért célszerű a végleges szerződést csak akkor megkötni, amikor a vevő már biztonsággal tudja, hogy mely banktól és milyen összegben vesz fel kölcsönt. Ellenkező esetben a már megkötött szerződés módosítására mindenképp szükség lesz.

Milyen költségekkel kell számítani az ingatlan vétele során?

Ha a felek ettől eltérően nem egyeznek meg, akkor a szerződéskötés költségei a vevőt terhelik. Ezek alatt a költségek alatt értjük az ügyvédi munkadíjat, a földhivatali eljárási díjat (jelenleg ingatlanonként és eljárásonként 6.600,- Ft a tulajdonjog bejegyzésének díja), a tulajdoni lap kiváltásának díját. A vevő által fizetendő vagyonszerzési illeték és az eladót esetlegesen terhelő személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség később felmerülő költség. Ha az eladó nem magánszemély, akkor általában elvárható, hogy az eladó saját költségén szerezze be cégkivonatát, illetve bocsásson aláírási címpéldányt rendelkezésre. Hasonlóképpen, az ingatlan esetleges tehermentesítésének költsége (terhek töröltetésének minden díja és költsége) az eladót terheli.

A megvásárolni kívánt lakás nem tehermentes. Mit a teendő?

Ebben az esetben az első lépés általában a tehermentesítés. Célszerű, hogy az ehhez szüksége vételárat a vevő közvetlenül a teher jogosultjának. azaz a bejegyzett jogosultnak utalja át, és az eladó részére egyéb fizetést csak akkor teljesítsen, ha a bank kiadta a jelzálogjog törlésére vonatkozó engedélyt. Ha a jogosultnak nemcsak jelzálogjoga, hanem elidegenítési és terhelési tilalma is fennáll az ingatlanon (ez a helyzet általában a Magyar Állam javára bejegyzett ún. szocpol esetében), akkor a szerződés érvényesen csak akkor jön létre, amikor a jogosult ezen jogáról szabályszerűen kiállított okirat formájában lemondott.

Amennyiben az ingatlanra végrehajtási jogot jegyeztek be, akkor ez az elidegenítési tilalommal egyenértékű terhet jelent. A legelső lépés a végrehajtónál érdeklődni a tartozás aktuális összegéről, illetve a végrehajtási eljárás állásáról (pl. árverés kitűzése megtörtént-e).

Amennyiben a terhet olyan jogosult pl. haszonélvező joga jelenti, aki a szerződéskötéskor már nem él, akkor szükség van az eredeti halotti anyakönyvi kivonatra, amivel a haszonélvezeti jog megszűnését a földhivatal felé igazolni lehet. Így nincs akadálya annak, hogy a vevő tulajdonjogával egyidejűleg a már megszűnt haszonélvezet is törlésre kerüljön.

Az ingatlanra bejegyzett egyéb terhek pl. szolgalmi jog a tulajdonos személyére tekintet nélkül fennmarad.

Mi a különbség a foglaló és az előleg között?

A foglaló a szerződéskötés biztosítéka, amit a szerződéskötéskor lehet adni az eladó részére, és a később fizetendő vételárba beleszámít (hacsak a felek ettől eltérően nem egyeznek meg), a Ptk. részletesen rendelkezik a sorsáról. Ezek szerint a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti (vevő), a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszaadni (eladó). Az előleg ezzel szemben egy "egyszerű" vételár teljesítés, ami más kikötések hiányában az ügylet meghiúsulása esetén a vevőnek visszajár.